Negociar
el precio de alquiler y la duración del contrato
Arrendador y arrendatario pueden pactar antes dela firma del contrato la duración de este y el precio de la renta mensual. Durante la vigencia del contrato, la renta solo puede actualizarse de manera anual y en los términos pactados por ambas partes. Esta revisión no se hace obligatoriamente según el IPC, sino que puede pactarse entre inquilino y propietario
Alargar el tiempo del contrato
Llegado
el día del fin del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por
plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración
mínima de tres años (prórroga forzosa) y salvo que el arrendatario comunique,
con un mínimo de 30 de antelación a la fecha final del contrato o de las
prórrogas, su rescisión.
Los
contratos en los que no se estipule un plazo, se entiende que la
duración es de un año con el derecho de prórroga hasta los
tres. Si, transcurridos esos tres años de contrato, ni arrendador ni
arrendatario notifican la voluntad de rescindirlo con 30 días de antelación,
este se alargará un año más (prórroga tácita automática).
Rescindir el contrato de alquiler
cuando lo necesite
El
inquilino puede anular el contrato a partir de los seis meses, siempre y cuando
avise al arrendador con una antelación mínima de 30 días. En este caso, y si
así se ha pactado en el contrato, el arrendatario debe indemnizar al
propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor
por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo
inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Recuperar la fianza si no hay
daños en la vivienda
Una
vez finalizado el contrato, si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay
deudas con las compañías de suministros, el propietario solicitará el
reingreso de la fianza al organismo correspondiente y se le abonará al
inquilino, al mes de la devolución de las llaves. Si se tarda más, el
arrendatario puede reclamar intereses.
Seguir alquilado pese al cambio de
propietario
Los
inquilinos con viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad y ocupadas
por ellos mismos, sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos
dependientes, pueden mantener el contrato con los mismos derechos y
obligaciones. De no ser así, y si el nuevo propietario quiere hacer uso de la
vivienda, el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante tres
meses, en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen al
adquirente. También puede exigir al vendedor una indemnización por daños y
perjuicios.
Ceder el contrato de arrendamiento
en determinadas situaciones
Aunque
ya no habite la vivienda, el inquilino puede seguir con el alquiler si en ella
continúan su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos
dependientes, y si está inscrita en el Registro de la Propiedad. En casos de
nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del
alquiler si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al
arrendador en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial.
En
caso de fallecimiento del arrendatario, se puede pactar la no subrogación (si
sucede tras tres años de contrato) o la extinción del contrato tras los tres
años (si se produce antes)
Tener beneficios fiscales en la
declaración de la renta
Los
inquilinos pueden deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual
en la declaración de la renta (el porcentaje depende de la base imponible) y
las reformas realizadas por él (acordadas con el propietario).
Renunciar a la adquisición
preferente
El
inquilino puede renunciar al derecho de adquisición preferente. De ser
así, el arrendador debe avisar de su intención de vender el inmueble con,
al menos, 30 días.
